Les huit plus grandes erreurs que font les acheteurs dans l'immobilier (et comment les éviter)


Nous nous considérons comme des conseillers. Avec les acheteurs, notre rôle est d’aider les clients à trouver, négocier et acheter des propriétés tout en évitant les erreurs critiques.

Nous avons récemment interrogé des membres de notre équipe ainsi que nos collègues de Boulder Creative Housing. Nous avons également passé en revue une partie de ce que nous avons appris dans l’immobilier à Boulder et dans le cadre de notre expérience dans l’immobilier à Nantucket.

Le résultat est les huit plus grandes erreurs d'acheteur et comment les éviter. Comme toujours, n'hésitez pas à nous contacter si vous avez des commentaires ou des questions. Vous pouvez également me joindre au 303.746.6896.

Les huit plus grandes erreurs d'acheteur
(et comment les éviter)

Erreur # 8. Saut de diligence raisonnable sur l'emplacement et la communauté.

Du temps qu’il faut pour aller à la qualité des écoles de quartier, beaucoup de choses peuvent affecter le plaisir de votre maison, qui a peu à voir avec la maison elle-même. Votre propriété sera-t-elle affectée par les nouveaux aménagements axés sur le transport en commun à Boulder et le long du corridor technologique?

Où se trouvent l'épicerie, le bureau de poste, la station-service et le parc de la ville les plus proches? Y a-t-il une décharge ou une usine à proximité qui pourrait affecter la qualité de l'air ou de l'eau? À quelle distance se trouve le site EPA Toxic Waste Superfund le plus proche? Avez-vous consulté la base de données de la législation américaine relative au Colorado ou avez-vous contacté les autorités locales pour savoir quand les délinquants sexuels enregistrés vivraient à proximité?

Vous pouvez faire beaucoup de recherches en ligne, mais il est presque impossible de déterminer avec précision le caractère communautaire d’un site Web. Oui, de nombreuses ressources sont disponibles sur Internet, y compris ce blog et une liste de liens et d’autres ressources que nous avons collectées. Mais cela ne suffit pas.

Avant d’acheter une maison, investissez suffisamment de temps pour marcher dans le quartier, parler aux voisins, visiter les écoles locales, vous rendre au travail, etc. Ce type d'informations est extrêmement précieux et peut nécessiter plusieurs visites dans la communauté. Et cela en vaut la peine si vous voulez être heureux à long terme avec le choix que vous faites.

Erreur # 7. Ne pas obtenir une inspection du bâtiment.

Même si vous êtes un menuisier expert avec de nombreuses années d'expérience dans les métiers, nous vous recommandons de faire effectuer une inspection du bâtiment par des professionnels. Dans certains cas (comme les quartiers établis avec des arbres matures entre la maison et la rue qui peuvent être sujets à des intrusions de racines), nous recommandons également une inspection d'égout avec une caméra à fibre optique / à distance. S'il y a des signes de dégâts d'eau ou d'humidité dans la maison, nous vous recommandons également de procéder à une inspection de la moisissure. Les coûts initiaux d’inspection peuvent débuter à 250 USD et la tranquillité d’esprit est peu coûteuse.

Erreur # 6. Trop payer pour une propriété.

À Boulder et dans les communautés environnantes, de nombreux acheteurs sont originaires de pays et comparés à leur ville d'origine, notre bien immobilier local peut sembler être une très bonne affaire. Souvent, les vendeurs jetteront un prix élevé pour évaluer le marché. Cela se produit parfois aussi parce que les vendeurs ont sélectionné un agent en fonction de la plus haute analyse comparative du marché. Ils ont donc besoin d’un peu de temps pour s’adapter à la réalité du marché.

Les acheteurs avertis demanderont à leur agent une liste des objets compatibles avant de visiter les maisons et des comparables plus spécifiques avant de faire une offre. Même des vendeurs irréalistes sont connus pour revenir à la réalité lorsqu'ils sont confrontés à des ventes comparatives bien documentées. Quoi d'autre a vendu au cours des derniers mois est similaire à cette propriété? Qu'est-ce qui est actuellement sur le marché et qui correspond aux caractéristiques de cette propriété?

Ne présentez une offre qu'après avoir examiné les comparables et connu le marché. Cette étape peut vous faire économiser des milliers de euros. C'est aussi quelque chose d'un bon acheteur & # 39; l'agent devrait pouvoir se préparer pour vous.

Erreur # 5. Compromis sur les exigences de votre propriété.

Nous demandons à nos clients de prendre le temps de dresser une liste des fonctionnalités "indispensables" dans une maison. Sur la base de ces critères et de leur emplacement choisi, nous allons configurer les clients avec des alertes par e-mail des propriétés modifiées et des propriétés nouvellement répertoriées à leur arrivée sur le marché. C’est le moyen le plus efficace d’obtenir des annonces qui répondent aux besoins d’un client.

La plupart des sites Web proposent des propriétés datant de plusieurs jours ou mois. Un système d’alerte de référencement piloté par MLS est efficace et, s’il est correctement configuré, peut vous faire économiser un nombre incalculable d’heures de navigation sur Internet.

Toutefois, naviguer sur Internet est amusant et les clients sont parfois appelés à configurer des émissions pour les foyers trouvés en ligne qui ne disposent pas de toutes les fonctionnalités "indispensables". Si un client tombe amoureux de l’achat et l’achète, il est probable que la fonctionnalité "indispensable" manquante commencera à le contrarier.

Tout comme le gars joyeux dans le costume rouge à fourrure. Faites une liste et vérifiez-la deux fois (puis collez-la).

Erreur # 4. Ne pas faire vos devoirs sur le financement.

Cette erreur peut coûter des milliers de euros, vous faire manquer les meilleures propriétés et potentiellement endommager votre cote de crédit.

De nombreux acheteurs potentiels commencent le processus en regardant les maisons en supposant pouvoir obtenir un prêt. Bien sûr, nous aimons aussi faire du lèche-vitrine, mais il est utile de faire quelques devoirs financiers. Commencez par faire vous-même les calculs de base en utilisant des calculatrices hypothécaires en ligne largement disponibles, y compris celles que nous proposons sur notre site Web (pages contenant les détails de la propriété). Vous devriez également vous familiariser avec quelques bases du financement.

Avant de commencer à configurer des émissions et à afficher des propriétés avec un agent, il est judicieux de consulter un prêteur de bonne réputation et de confirmer vos plans financiers. Vous découvrirez le nombre de maisons que vous pouvez facilement vous permettre, en vous basant sur les programmes de prêt actuellement disponibles. Il est important de noter qu'après la consultation initiale, les bons prêteurs seront également disponibles pour fournir une lettre de préqualification correspondant à toute offre que vous pourriez faire – un élément essentiel du renforcement d'une offre.

Nous recommandons toujours aux clients de consulter plusieurs prêteurs et prêts disponibles, car les prêts hypothécaires sont essentiellement des produits de base. Le prêt qui vous convient peut être un bras, un prêt hypothécaire à taux fixe, une garantie mutuelle avec une autre propriété ou un FRM ordinaire.

Les bons prêteurs peuvent vous aider à trouver le meilleur prêt pour votre situation spécifique. Un prêteur ayant accès aux meilleurs programmes peut vous faire économiser des milliers de euros sur la durée de votre prêt. Même en préparant une offre, un bon prêteur peut vous aider à structurer le financement de votre offre de manière stratégique et même à vous aider à présenter une offre plus solide avec un prix d'achat inférieur.

Malheureusement, les acheteurs font généralement peu de diligence raisonnable avec les prêteurs.

Erreur # 3. Ne pas voir les cosmétiques passés et suivre les premières impressions.

Parfois, les meilleures offres ne montrent tout simplement pas bien. Peut-être y a-t-il des imperfections visibles évidentes ou trop de fouillis. La vaisselle ne peut pas être lavée. Les murs devront peut-être être peints et les portes retravaillées. Peut-être que le sous-sol sent même l'urine de chat.

À signaler, cette semaine, nous avons fermé une maison dont la valeur marchande était d’au moins 10%. Quand nous avons vu cette maison pour la première fois, c'était le bordel. Il y avait de la boue sur tous les étages. Les boîtes étaient partout du locataire qui a été expulsé. La cour était pleine de déchets. Et oui, il y avait des excréments de créatures dans un coin du sous-sol. En un mot, la propriété était méchante!

Heureusement, mes acheteurs ont eu une vision. Grâce à une résolution d'inspection que nous avons négociée, toute la maison a été nettoyée de fond en comble. Il n'y a pas de reste locataire bien-aimé. La cour est propre. Tous les murs fraîchement peints. La cuisine a même été restaurée et son odeur a disparu. La maison ressemble maintenant à sa véritable valeur marchande et l'acheteur, que je représentais, voyait au-delà de tous les problèmes esthétiques et se sauvait littéralement des milliers.

Erreur # 2. Essayer de traiter directement avec le vendeur.

L'attrait de contacter directement un vendeur est fort et sans trop en savoir sur l'immobilier, j'aurais probablement déjà été tenté de faire cette erreur commune. La plupart des gens pensent que, s’ils contactent directement l’agent ou le propriétaire, ils économisent sur les contrats immobiliers.

Oops. Ce n'est généralement pas comme ça que ça se passe. Si la maison est répertoriée, le propriétaire vous renverra probablement à son agent car (selon le contrat conclu), même s’ils effectuent tout le travail, ils devront probablement toujours payer une commission à cet agent. Bien que certains vendeurs FSBO aient leur propriété, ils offrent presque toujours une commission d’agent d’achat. Si vous négociez directement avec un agent indépendant sans agent, il fera de son mieux pour empocher la commission lui-même. Après tout, c’est la raison pour laquelle ils sont FSBOing. Ce n'est pas pour vous faire économiser de l'argent. De plus, dans cette situation, vous ne bénéficiez d'aucune représentation ou orientation dans le processus et votre argent sérieux (et plus) pourrait être en jeu.

Dans le pire des cas, appelez le nom de l'enseigne ou de la publicité pour traiter avec un agent vendeur. Cette personne ne vous représente pas, ni ne représente vos intérêts, mais perçoit tout de même la commission acheteurs / agents de transaction et agent inscripteur. Dans cette situation aussi, vous n'avez personne de votre côté qui négocie et qui veille à vos intérêts.

Pouvez-vous économiser de l'argent? Peut-être. Il est possible d’attraper quelque chose avant qu’il arrive sur le marché. Et à une exception notable de 4 millions de euros, mon expérience est que la plupart des vendeurs de FSBO ont un sens exagéré de la valeur de leur maison.

Les hauts dirigeants et les autres personnes qui gèrent des transactions importantes engagent presque toujours des agents pour négocier lorsqu'ils traitent de questions personnelles. Pourquoi? Ce n’est pas parce qu’ils ne sont pas capables de négocier avec des experts pour le compte de leurs clients ou de leur entreprise. Ils font ce genre de choses tous les jours, mais ils choisissent des agents pour défendre leurs intérêts personnels, car négocier directement dans de telles circonstances aboutit rarement à la meilleure offre. Un agent expérimenté et professionnel présentera votre offre sous le meilleur jour possible et vous proposera une meilleure offre.

Erreur # 1. Choisir le mauvais agent.

L'immobilier est une entreprise avec peu d'obstacles à l'entrée. Nous trouvons souvent des agents à temps partiel ou inexpérimentés de l’autre côté de la table. Leur manque de professionnalisme et leur inexpérience peuvent causer de grosses erreurs et coûter cher aux acheteurs.

Choisissez un agent acheteur ayant les mêmes normes que vous appliqueriez à votre avocat, CPA ou autre conseiller. Une fois que vous avez trouvé le bon agent, faites-leur confiance pour faire leur travail. Mettez-les au travail pour vous et vous trouverez peut-être qu'un bon agent des ventes est la meilleure affaire dans l'immobilier.

Vous voulez savoir comment se porte le marché immobilier local? Lafayette apprécie-t-il plus vite que Louisville? Demandez à votre agent d'acheteurs.

Il y a quelques semaines, j'ai pris le temps avec ma cliente de passer en revue les contrats liés à son offre. Elle louait depuis 25 ans et devenait propriétaire pour la première fois. Nerveux est un euphémisme. Comme elle était également aveugle sur le plan juridique, j'ai lu le contrat d'agence d'acheteur et le contrat d'achat de la propriété à voix haute, en expliquant soigneusement chaque disposition, en répondant à ses questions et en couvrant des scénarios de type "Et si". Cela a pris bien plus de six heures.

Je suis fier d’annoncer que, en raison des efforts extraordinaires de notre partenaire prêteur, plusieurs fois en raison de problèmes d’évaluation et de plusieurs erreurs commises par l’agent inscripteur, ma cliente a fermé sa maison aujourd’hui. À l'heure et en dessous du budget.

Il est temps de placer la barre plus haut dans l’immobilier. Vous pouvez aider en choisissant votre agent avec soin.

Tags: Boulder, Colorado, Immobilier, Boulder Real Estate, Conseils, Stratégie, Agent acheteur.

Remarque: notre objectif est de faire de ce blog l’une des meilleures ressources sur le Web pour l’immobilier et le développement à Boulder Colorado et dans les communautés environnantes. Les idées et les stratégies présentées dans ce blog sont l’opinion de l’écrivain et sont soumises aux incertitudes commerciales, économiques et concurrentielles. L'équipe Silver Fern ne fournit aucun conseil juridique, fiscal ou en matière d'investissement et n'est en aucun cas responsable des résultats d'investissement dérivés de cet article. Avant d’acheter ou de vendre des biens immobiliers ou d’autres investissements, il convient de toujours faire preuve de diligence raisonnable et de consulter un conseiller fiscal, juridique et en investissement. Vous aimez ce que vous avez lu? Abonnez-vous à ce blog et recevez de nouveaux messages dans votre courrier électronique.


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